Uma decisão recente do Tribunal de Justiça de Goiás, ao manter o cálculo do ITBI sobre o valor declarado em uma operação imobiliária e afastar uma avaliação superior realizada pelo Município, recolocou em evidência um tema relevante para empresas, investidores e grupos patrimoniais: a base de cálculo do imposto não deve ser definida de forma automática por um valor de referência estabelecido unilateralmente pelo Fisco.
O entendimento acompanha a orientação consolidada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 1.113. Segundo a tese, a base de cálculo do ITBI corresponde ao valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, sem vinculação obrigatória com a base do IPTU. O valor informado pelo contribuinte possui presunção de compatibilidade com o mercado, embora essa presunção não seja absoluta.
Caso o Município identifique elementos que indiquem possível subavaliação, poderá questionar o montante declarado. Essa revisão, porém, deve ocorrer por meio de procedimento administrativo próprio, com critérios identificáveis e oportunidade para que o contribuinte apresente esclarecimentos e documentos. A adoção prévia de uma pauta genérica de valores não substitui a análise das características concretas da transação.
Essa distinção é importante porque imóveis semelhantes podem ser negociados por preços diferentes. Estado de conservação, localização específica, necessidade de reformas, ocupação, existência de passivos, condições de pagamento, urgência das partes e restrições relacionadas ao bem podem influenciar o valor efetivamente praticado. Uma avaliação padronizada nem sempre consegue refletir essas particularidades.
Ao mesmo tempo, o reconhecimento da presunção em favor do valor declarado não representa autorização para reduzir artificialmente a base tributável. A informação apresentada deve refletir a realidade econômica do negócio e estar sustentada por documentos capazes de demonstrar como o preço foi formado. A consistência entre contrato, escritura, registros contábeis e movimentação financeira é parte essencial dessa comprovação.
Para as empresas, a preparação deve começar antes do pedido de emissão da guia. Instrumentos contratuais, comprovantes de pagamento, laudos de avaliação, relatórios sobre o estado do imóvel, registros de negociação e documentos relacionados a eventuais ônus ajudam a demonstrar as condições efetivas da operação. Quanto mais atípico for o preço, maior tende a ser a necessidade de evidências.
O cuidado deve ser ampliado em negócios realizados entre partes relacionadas, reorganizações patrimoniais, aquisições por holdings, operações de incorporação imobiliária e transações que integrem projetos empresariais mais complexos. Nesses casos, o valor atribuído ao imóvel pode produzir efeitos tributários, contábeis e societários que precisam ser analisados de forma coordenada.
Também é necessário diferenciar discussões que, embora relacionadas ao ITBI, possuem fundamentos próprios. A definição da base de cálculo em uma compra e venda não se confunde com a análise de imunidade em integralizações de capital ou reorganizações societárias. Cada operação exige avaliação específica de sua natureza, de sua documentação e dos requisitos legais aplicáveis.
A decisão do TJGO também chama atenção para os procedimentos internos dos municípios. Quando o contribuinte recebe uma avaliação muito superior ao preço praticado, o primeiro passo deve ser compreender quais critérios foram utilizados, se houve efetiva instauração de procedimento administrativo e quais meios de contestação estão disponíveis. O pagamento imediato, sem análise, pode consolidar um custo que merecia revisão.
Operações já realizadas também podem exigir diagnóstico. Diferenças relevantes entre o valor da transação e a base utilizada pelo Município, quando decorrentes de arbitramento unilateral, podem justificar uma avaliação jurídica e tributária sobre a cobrança. Qualquer medida, contudo, dependerá dos documentos disponíveis, dos prazos aplicáveis e das circunstâncias do caso concreto.
Esse cenário reforça a importância da integração entre as áreas fiscal, contábil, jurídica, financeira e patrimonial. O valor constante da escritura precisa conversar com os registros da empresa, com a origem dos recursos, com os contratos e com a estratégia adotada para o ativo. Inconsistências entre essas informações fragilizam a posição do contribuinte mesmo quando a operação possui justificativa econômica legítima.
Na perspectiva da Arnone Soluções, a gestão do ITBI deve combinar planejamento prévio, conformidade documental e capacidade de resposta a questionamentos fiscais. A discussão não começa quando o Município apresenta uma cobrança divergente. Ela começa na estruturação do negócio e na organização das evidências que demonstram sua realidade econômica.
A jurisprudência oferece parâmetros importantes contra avaliações automáticas, mas a segurança tributária continua dependendo da qualidade das informações mantidas pela empresa. Em operações imobiliárias, declarar corretamente e conseguir demonstrar por que aquele valor foi praticado são partes de uma mesma estratégia de prevenção.
Análise Estratégica Arnone
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